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布局战:“电影+”概念或将对商业地产格局产生新影响

2015-11-06 10:32

日前东塔规划调整,调整后将增设电影院和健身中心,其中电影院调整后面积超过4000平方米。加上花城汇的UA电影院、维家思广场金逸国际电影城,还有太阳新天地的中影国际影城以及天河路沿线的正佳、天河城、岗顶天娱广场电影院,业内人士估计,CBD的电影座位将超过一万个。此外,新商场中富力海珠城有海珠区首家IMAX影院,凯德云尚将引入香港最大的院线百老汇,2017年将开业的金融城汇金中心也有影院配置,可以看到影院几乎成为购物中心的标配。

在购物中心中,影院定位有些尴尬

据悉,受互联网冲击,近年随着票房高涨,影院租金不断上涨,不少商场进行业态调整,影院也受到影响,网络团购盛行低票价影响了院线收入,间接影响租金行情,但影院投建热潮方兴未艾,在竞争越来越激烈的布局战中,“电影+”概念或将对商业地产格局产生新的影响。

承租力不高以票房提成支付

2015年电影行业一片火热,截至9月,内地票房突破300亿元,已超过去年全年的296亿多元,业内预计未来3~5年,中国千亿票房指日可待。因此,与商业地产投资热潮一样,影院也兴起投资建设热潮。除万达、保利、嘉裕地产在布局院线外,世茂地产也宣布成立世茂国际影城,计划在3年内建立15家影院,5年后增加到全国40家影院。而“嵌入商业地产”的影院投资模式,逐渐成为中国一线城市电影院建设的主流。

据介绍,作为一个新的购物中心,首先要确定主力店、次主力店,其主要所起的作用是吸引人流以及带来品牌效应,一般而言,超市、百货、休闲娱乐的租价比较低,零售、服饰、餐饮比较高。业内人士表示,在购物中心中,影院定位有些尴尬,其租金低,占据面积很大,不过近年来票房增长迅速,影院的收入也在增加,加上吸引人流的作用还是相当受欢迎的,逐渐成为购物中心的标配,其租金则无法用一个具体数值去估算。

有不少影院是在商场建设之初就确定引入的,属于定制式模式,影院公司与开发商之间是“场地租赁”的合作方式,租金是采用“固定保底租金和票房提成租金两者取其高”的模式。固定保底租金,是开发商最稳定的收入来源,它保证了开发商的租金收入。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟,与其他商业业态一样,电影院的固定保底租金每隔几个租赁年度就会有一次相应上调。

业内人士表示,广州一般的购物中心,百货所需面积最大,月租20~60元/m2;其次是超市、电影院、KTV和大型餐饮,绝大部分月租在100元/m2以内;承租能力较强的是面积较小的零售业和面积在150平方米以下的休闲餐饮与快速零售,月租金在150~500元/m2。

消费者认购物中心胜过影院品牌

原广电总局发布《广电总局电影局关于促进制片发行放映协调发展的指导意见》表示,影院年度地产租金原则上不超过年度票房的15%。但近年随着票房高涨,影院租金也不断上涨,很多院线公司为了争夺好的地段,哄抬租金,一线城市很多影院租金已经达到影院票房的20%以上,高的甚至有25%左右,给影院的运营成本带来了很大压力。因此,不少影院除了在租金上竞争,也逐步发展出多业态竞争,与商业地产达到更深层次的共生共荣。

上周,在广州东部、南部布局了不少分店的大地影院举行2016年战略发布会暨九周年庆典,会上,大地影院首次提出了“电影+”概念。据大地影院集团总经理于欣介绍,“电影+创意互联网”借助微商业平台,通过在线选座、在线影院、本地周边、智能硬件、内容社区、微商商城六个方面,为电影族群提供完整、便捷的全流程电影服务。

据业内人士介绍,调查发现,消费者看电影对购物中心的认知度远远高于对影院本身的品牌,这也是影院要争取布局地段佳的购物中心的原因,可以预见的是,随着互联网技术发展,商业业态的调整,未来的竞争还将更加激烈。

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