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平安地产:为何一家不动产投资机构入股数十家房企

2015-11-04 11:07

10月31日的广州房地产圈,被一栋烂尾楼重启的消息引爆。市场消息称,广州最大烂尾楼项目澳洲山庄整体拆除重建手续基本完成,重建面积达10万平方米,两年半后交楼。

澳洲山庄重建的悄然启动,背后伫立着一位新入局的隐形巨头——平安不动产。据项目建设方广州澳美房地产开发有限公司介绍,项目将引入平安不动产注资22亿元共同建设。

平安不动产是中国平安为发展不动产投资业务而设立的子公司,注册资本100亿元,截至2014年8月,资产管理规模近500亿元。自2014年7月以来,这家公司便在中国土地市场上掀起一轮旋风。

平安不动产去年曾先后与多家知名房企合作,通过为项目增资、提供贷款等方式进行股权合作。

据记者不完全统计,2015年前十个月,该公司在北京、上海、杭州、天津、苏州等城市单独或联合房企拿下至少14宗地,涉及土地出让金额高达477.32亿元;今年10月份以来,绿城九龙仓平安联合体还数次出现在北京的土地竞拍现场。

截至目前,平安不动产的业务范围已覆盖商业地产、旅游养老地产、工业地产和住宅股权投资等,涉及股权合作的房企超过20家,包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等。

市场人士指,对于一家完整的金融控股体系而言,中国平安投资房地产不仅仅是为险资寻找投资出口以及充当财务投资者,或许还会打通旗下多项金融业务,尤其是资金信贷服务、住宅社区金融服务等进行协同发展。

在中国平安董事长马明哲面前,一个宏大的地产帝国版图已逐渐展开。

万亿险资寻出口

根据中国保监会统计数据,2004-2014年间,保险总资产由1.20万亿元增长至10.16万亿元,年复合增长率达23.86%。截至2015年7月末,保险行业资产规模达11.27万亿元,较年初增长10.96%;保险行业资金运用余额10.17万亿元,较年初增长9.02%。

在这过程中,受益于保费高速增长,四大保险公司之一中国平安的资产规模继续得到快速增长。据中国平安披露,2015年前三季度,公司寿险业务实现规模保费2341.45亿元,同比增长16.2%;产险实现保费收入1216.38亿元,同比增长15.7%;保险资金投资组合规模高达1.61万亿元,较年初增长9.5%。

一名在华南某保险企业任职的人士对记者表示,尽管过去保险行业获得了不错的发展,但受到监管的影响,险资的投资渠道基本局限在银行存款、证券、信托等金融产品。

“尤其是随着资本市场整体收益率的下降,保险企业的收益率也面临回落的压力。”

据记者查阅资料,2010年9月,中国保监会正式公布《保险资金投资不动产暂行办法》,允许险资投资不动产。在此之前,多数保险企业都是以“自用”为由收购核心区的商业、写字楼。

有消息称,中国平安董事长马明哲当时感慨称,平安为此等了5年时间,并且已经为不动产投资准备了“很好的项目和团队”。

果不其然,在新规颁布同月,中国平安便从瑞安建业手中收购成都中汇广场,成为险资投资地产的首宗个案。其后的2011年,平安寿险获得PE与不动产双牌照。

至2014年5月,保监会开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》,对险资的投资范围持续放宽,理论上保险资金投资不动产的比例提高至30%。由此,保险企业在不动产的投资获得大幅度松绑。

2014年,平安不动产拉开进军房地产的大幕,从2014年8月至2015年2月,实际已经投入超过300亿元进行扩充土储,还成为2014年杭州土地市场拿地最多的企业。

在扩充土储之余,2015年4月1日,平安不动产母公司中国平安还通过认购碧桂园9.90%股本的方式,成为碧桂园第二大股东。由此,碧桂园也是中国平安至今前十大股权投资中唯一一家房企。

为何是不动产?

在华南某保险企业的人士看来,近年来诸如中国平安等保险企业投资渠道的变化,正是市场逐渐多元化发展的缩影。

他对记者表示,随着政策的持续放宽,预计未来险资将更多集中在不动产、证券市场等投资收益较高的领域。

据其介绍,保险企业本身有较为完整的金融控股体系,吸收保费的平均成本在2%-3%左右,整体而言有资金总额大、成本低等优点。因此对于险资而言,回报率高于3%就能产生收益。

数据显示,2014年,保险资金平均收益率为6.3%;2015年1-7月,保险资金运用平均收益率降至5.44%。而2015年前三季度,中国平安累计实现保险资金投资组合年化净投资收益率5.6%。

保险企业的人士表示,随着资本市场整体收益率的下行,险资更注重资产配置的多元化。其中,银行存款、债券配置比例持续下降,债券投资计划和长期股权投资成为崛起的投资选择。

上述人士描述的情形在中国平安身上同样有所体现。截至2015年三季度末,由于投资增加,中国平安投资性房地产总额为246.02亿元,较年初增长达41.6%。

“相比于5%-6%的平均收益,中国平安投资不动产领域会获得更高的收益。”第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿向观点地产新媒体介绍称,房地产投资期限长,需要长期资金投入,同时收益更高,达到7-10%。

他接着举例称,中国平安旗下平安信托去年参股投资龙光的深圳龙华地王,当时地块总价达46.8亿元,楼面价逾2.5万元/平方米。今年10月,龙光地王入市价高达6万元/平方米,和楼面价相差数万,平安信托获得的投资收益率早超过了50%。

即便是入股碧桂园,考虑到碧桂园当时股价处于低位,且净资产回报率在18%以上,税前股息率6.6%,中国平安光是作为财务投资者就能获得可观的收益。

“更重要的是,对于保险企业而言,保险尤其是寿险一般具有期限长的特点,因此更倾向于投资期限同样长的不动产,以达到现金流匹配的目的。股票也符合期限长的特点,但考虑到‘牛短熊长’,不动产相比会更稳健。”

吴睿表示,房地产行业需要大规模资金介入,对于房企而言,一般上市房企融资成本在12%-15%左右,长期而言压力较大。如果像中国平安这类资金雄厚的保险企业前来投资,毫无疑问会给房企带来资金甚至更多金融服务。

“正是由于险资和不动产的高度匹配性,保险企业近几年涉足不动产领域的方式越来越多样,先是收购项目,接着是项目合作开发,如今是入股上市公司。”

据吴睿预计,以11万亿元的险资总规模计,即便只有2%投向房地产,房企也将获得逾2000亿元巨额资金用于发展。

平安的新帝国

从PE与不动产双牌照到拿地、收购项目、股权投资,经过一系列的资产运作,中国平安掌握的几乎所有关于房地产资源都可以流向平安不动产。

正如马明哲在2015年新年致辞中所言:“不动产公司投资规模实现突破性增长,战略投资项目为集团未来的发展奠定良好基础。”

对此,市场分析人士在接受观点地产新媒体采访时指,对于一家完整的金融控股体系而言,中国平安投资房地产不仅仅是为险资寻找投资出口,以及充当财务投资者。或许平安还会打通旗下多项金融业务,尤其是资金信贷服务、住宅社区金融服务等进行协同发展。

中国平安官网介绍称,公司致力成为“国际领先的个人金融生活服务提供商”,在互联网金融方面已布局陆金所、万里通、平安好房、平安好车、平安壹钱包等平台,计划将金融服务融入“衣食住行玩”各项生活场景。马明哲的想法是,在这几大场景之间实现无缝链接。

更重要的是,中国平安还希望互联网金融的发展与其核心金融业务产生协同效应。截至2015年6月底,中国平安的互联网金融总用户规模达1.67亿。该公司表示,这为核心金融业务创造“新的增长空间”。

华南某保险企业的人士表示,金融、地产两大行业之间的关系非常密切,在未来模式中保险企业确实会尝试在房地产的场景下打通其它业务入口。

“以中国平安入股碧桂园为例,看中的或许正是碧桂园在二三线城市有大量的项目,且这些项目辐射人群达几百万。”上述人士表示,平安完全可以依靠自身金融资源在社区内进行社区金融服务、企业和个人信贷等。

平安好房CEO庄诺则对观点地产新媒体表示,在中国平安股权投资碧桂园后,平安好房便在碧桂园的项目上推出首个众筹产品,这与母公司的投资密不可分。此后,碧桂园的所有项目也基本交由平安好房平台代为包销。

他介绍称,集团旗下平安不动产此前和金地集团在华东合作开发金地·自在城项目,此后该项目也是由平安好房承接相关的销售业务。

“总体而言,平安好房基本和房地产50强中30多家企业都有合作,包括万科、绿地、招商、金地、雅居乐、越秀、协信等等,其中确实有部分和平安好房有相应的合作。”

不过庄诺强调,房企和平安好房建立合作,主要是看中平安好房在房地产及金融方面的能力。

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