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房企囤地原因揭秘:利润数倍于卖房 处置办法难执行

2014-07-16 08:42

近日,有媒体报道海南省12家企业由于闲置土地问题被海南省国土厅约谈,这其中包括华润、中信泰富、鲁能和中远等“大腕”。12家企业在海南共有44742亩闲置土地,占海南省闲置土地总面积的32%,土地闲置时间最长的达22年。

专家分析,开发商大量囤地背后潜藏巨大经济利益——房企只拿地不开发,数年后地价成倍增长。但是,囤地最大的影响是扭曲楼市供需结构,虽然政府大量供应土地,但是形成不了房源,房子价格自然会持续上涨,最终还是由消费者来埋单。

开发商囤地规避受罚花样百出

《中国经营报》总第2063期刊载了合景泰富涉嫌囤地的消息。2011年6月合景泰富全资子公司——广州市丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元获得北京崇文门菜市场地块,溢价率达140%,折合楼面价为4.32万元/平方米,成为当时北京的单价地王。

但是,这家公司在拿地后三年的时间里并没有什么动静,施工一年的工地只挖了一个大坑,合景泰富也因此被指利用土地溢价带来增值收益。

从《中国经营报》引用第一太平戴维斯的数据来看,2012年1季度北京中高端购物中心首层平均租金为每平方米每月845.4元, 2014年1季度这一数目已经上涨至每平方米每月913.7元,涨幅超过8%。这也说明地理位置优越的崇文门菜市场地块,土地可能在过去几年获得了比较大的升值。

据《第一财经日报》报道,合景泰富日前对于囤地一事作出回应称,项目进度缓慢并非有意囤地,而是由于因为其地理位置特殊,前期报建速度相对较慢造成的,商业项目将于2013年11月11日正式开工,但这也与拿地的时间相差了3年之久。

2009年,李嘉诚之子李泽楷也曾被指囤地获利。2006年李泽楷旗下的盈科大衍地产公司竞得北京核心城区的工体地块,按照约定此地块开工日期为2006年9月20日,峻工日期为2008年3月31日,但一直未动工。最后该地块于2009年8月21日被转让给另一家香港企业瑞安建业,转让价为1.18亿美元,而当初的拍卖价格为5.1亿人民币(6.2080, 0.0005, 0.00%),考虑汇率和转让的中间费用,李泽楷大概赚了0.5亿美元,三年利润在78%以上。分析人士称,如果开发商选择建楼,收益也不过几千万元,炒地收益大约是卖房收益的3倍。

中新网房产频道为此采访了中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞,在他看来,开发商之所以囤地,是因为其对于土地有一个基本预期——土地价格还要涨。此外,囤地对企业来说,是一种收益非常大但风险很小的一个融资方式。但是,开发商非法囤地对社会的秩序和关系造成的负面影响太大,对国家的土地资源也造成极大浪费。

中原地产首席分析师张大伟告诉中新网房产频道,囤地最大的影响是扭曲供需结构,看似政府供应了大量的土地,但是形成不了房源,房子价格自然会持续上涨。

另外有专家指出,开发在不断推高地价过程中的风险与其获得的溢价收益完全不成比例,风险被稀释在了资本市场和购房者身上。虽然政府对打击“囤地”有着强硬规定,但是开发商规避处罚的手段则更加多样。一块地拿到之后,可以部分施工,可以缓慢施工,还可以在规划方面做手脚,比如多次更改规划,一直拿不到施工许可等,都可以达到囤地而不受惩罚的目的。

《闲置土地处置办法》遭遇执行难

海南省闲置土地问题则更为严重,据央视财经《经济半小时》报道,2004年一家企业出资528万美元买下了占地1300多亩的三亚红棠湾高尔夫球场,但是球场买进之后,该企业一直没有增加投资,也没有继续建设,更谈不上开业经营。几经转手之后,2007年该地块已经增加到12亿港币的价格,已经是当初买进球场时2000万元的60倍。

根据《闲置土地处置办法》,土地闲置问题原因分为政府原因和企业原因,属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,不做相应处罚,拟订闲置土地处置方案;如果是企业原因而导致未动工开发满一年的,需按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,将会无偿收回国有建设用地使用权,并且土地闲置费不得列入生产成本。但多地存在土地荒废数年的现象,国家要求收回闲置土地的政策在多数时候成为了一纸空文,有关部门多次重申与调研的效果也不明显。

“对闲置土地的处置办法只是规定,一般都没有执行。” 张大伟表示,“如果严格执行两年收回政策的话,很多开发商就不敢拿地了。地方政府的土地财政反而先崩溃了,所以地方政府本身对这个政策是不希望执行的。”

据央视财经《经济半小时》报道,海南省国土环境资源厅公布的闲置土地企业的名单中,在三亚市30宗闲置土地当中,只有4宗是企业原因,这也就意味着,只有10%的闲置土地能够被收回,而另外90%的闲置了短则几年,长则十几年的土地,有了政府原因这个挡箭牌,就可以继续理直气壮地闲置下去了。

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