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产业地产:大势所趋 顺势而为

2014-07-14 10:30

中国文化中的一个核心词是“顺势”,只要能把握好“势”,就有一半的成功机会。工业地产的“势”是来自于哪里呢?

首先,来自于转型。中国的经济在过去二三十年里的迅速发展有目共睹,但工业地产却并没有在“中国经济起飞的前二十年”里发展起来,原因在于转型的问题。传统的低端制造业物业,没有办法满足以地产投资为驱动的工业地产回报率要求,而过低的价格又无法迅速达到投资的规模效应。所以,工业地产只可能发生在工业物业的租金与价格双重提升的基础上。

那如何提升?只能依靠转型。经济、产业的转型,使得工业房地产不再只是单纯地满足低端制造业的需要,而具备了更多更高端的功能,所以租售价格齐升,所以有了投资价值,所以产生了第三方的工业房地产商。这样的转型,不仅仅体现在制造业厂房,也同时发生在物流仓储和产业研发办公物业上。

其次,来自于流通。这里的流通,更多指的是金融资本的流通。很多国内的开发商认为房地产开发就是一个“拿地-建房-销售-再拿地”的过程,并试图把它运用在工业地产上。然而外资工业地产商早已摒弃了这种老套的做法。

工业地产发展的实质是资本运作,是通过职业经理人的专业能力成功运营一个工业地产项目,由此产生未来可持续增长的现金流后,在中长期内对项目的资本退出、再融资、转基金持有或REITs上市等资本运作--这是工业地产发展的终极目标。

国内以前在这方面几乎是一个未开化的市场。近几年随着大量外资基金的涌入,资本运作无论在方式上还是在资金量上都出现了前所未有的蓬勃局面,国内外资金对于工业地产的兴趣可谓方兴未艾。当然,在目前的中国,海外工业地产商的规模要远大于国内的同类企业,毕竟,国内资本渠道不畅是一个众所周知的瓶颈。如果国内的REITs可以尽快放开,对于国内工业地产商追赶或超越海外同行无疑将具有里程碑式的意义。正是这种资本的流通,构成了另一个重要的“势”。

第三个“势”,来自腹地--中国的产业腹地太大了。传统认知上的三大经济圈,即环渤海、长三角和珠三角对产业地产而言已经过度成熟,新兴的产业市场和经济圈正在逐渐形成。这里面包括以沈阳为中心的东北市场、以武汉为中心的华中市场、以成都、重庆为中心的西南市场等等。同时,像西安、郑州、长沙与南宁等城市也开始展现出产业发展潜力。中国内地的工业地产市场不像新加坡、中国香港那样只能定位在某些细分市场上,因为中国内地的产业腹地足够大,从地域、价格以及产业类别上完全可以做到立体式的、阶梯式的投资。这对于那些长期性的、投资规模比较大的工业地产商而言,几乎是一个可供恒久发展的平台。目前,我们已经看到某些知名的工业地产商正在进入上述几个主要城市进行布局,这已经是一个正在发生的“势”了。

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