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半年完成目标近四成 富力仍受累财务杠杆压力

2014-07-04 10:09

7月2日,广州富力地产股份有限公司发布2014年1-6月营运数据显示,6月份公司合约销售总金额约为40.1亿元,已出售的合约销售总面积约为34.31万平方米,环比分别上升44%和56%,同比分别上涨31%和40%。

其中,6月份销售贡献最大的区域为广州和佛山,分别实现协议销售13.38亿和10.24亿。另外北京及周边地区、天津地区、太原以及包头亦分别取得超2亿的协议销售额。

至此,上半年富力地产累计实现合约销售金额约257.63亿元,合约销售总面积约176.62万平方米,与去年同期相比分别上升39%及10%。

在销售贡献超过10亿的区域中,广州录得94.641亿,销售面积33.55万平米,成为支撑富力上半年业绩的中流砥柱。

其他几个销售贡献较大的区域分别为北京及周边区域49.25亿,太原18.98亿,天津16.63亿,海南13.85亿以及佛山10.24亿。

完成目标近四成

值得注意的是,富力在北京地区的均价仅为13000-15000元/平方米。这与其在售项目远离核心区域以及倾向于刚需产品为主不无关系。

另外从数据中发现,佛山地区6月单月销售与上半年的销售基本持平,为10.24亿元。以此推测,富力6月份在该区域实现了销售突破。

资料显示,富力地产目前在佛山唯一一个项目,是其2013年10月以9.63亿元竞得的禅城莲升片区一宗商住地,折合楼面价4232.48元/平米,溢价22.36%。该地块为“三旧”改造用地,富力须优先建设回迁安置物业。

据了解,此次佛山地区录得的10.24亿,均为回迁安置房销售所得。项目的商品住宅部分要到今年下半年至明年上半年才会正式入市。

若按照富力此前公布的700亿元年度销售目标计算,上半年实现销售257.63亿元,仅完成全年目标的36.8%。

富力地产此番公布营运数据时称,公司将在下半年推出更多新项目,销售进度及计划符合全年预期。

富力集团董事长李思廉此前曾表示,2014年富力地产的销售目标较2013年的422亿销售额同比增长65.9%,并称公司有信心完成该目标,预计2016年可冲刺千亿业绩。

据其透露的原定销售计划,上半年富力地产的目标应为300亿元,“一季度大概是100亿到110亿左右,剩下600亿左右平均分在后面三个季度,每个季度200亿左右,上半年大概300亿,下半年大概是400亿。”

按照目前上半年累计销售257.63亿元计算,下半年富力地产须完成442.37亿元销售才能顺利达成700亿目标。

财务杠杆压力

此前,国际评级机构标普在研讨会上点名提到富力地产,指其财务杠杆过于激进,2013年债务增速超过50%。

据了解,富力2013年财务杠杆过于激进,与其在土地市场的加大投入脱不了干系。

数据显示,富力去年全年共斥资434亿购买了20个项目,其中更有逾80亿元投资在了马来西亚项目上。这一土地开支较去年全年424亿元的合约销售额还要略高,而与2009-2012年间的86亿,89亿,48亿,35亿土地支出相比,显得相当激进。

这直接导致富力在去年的负债率创下08年以来新高。到2013年年末,公司负债增加了72%至615亿元,其中短贷冲高到180亿,净负债权益比攀升至111%。

不仅如此,据申银万国发布的研报显示,富力地产仍有总共260亿元土地款尚未支付,其中今年需要支付的为140亿元。

并且,富力主席声称,虽然目前的土地储备足够未来3-5年发展,但公司可能仍需要在一线城市如北京、广州等地继续补充一些地块,以令区域布局更加理想。

申银万国数据显示,富力预计今年建工开支将增长三成左右至220亿,各项税费增长两成至210亿。

这意味着,即便不考虑新的土地收购、且按照公司指引今年仅支付所有未付土地款中的五成左右,公司全年的资本开支也已经达到570亿元。

对此,分析师认为,即使富力有能力实现全年销售增长三成至550亿元,基于570亿元的资本开支,预计年底的负债率水平几乎没有改善。“除非销售强势增长的态势非常明确,否则财务状况将持续打压公司的估值。”

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