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中国金融机构争相在海外购置物业 伦敦楼价已被抬高

2014-07-02 08:48

去年,中国平安收购伦敦劳合社大楼算是为险资海外物业投资拉开了序幕,据了解,包括合众人寿、阳光保险、中国人寿等险企都在积极寻求海外物业投资机会。

6月23日,英国金丝雀码头集团母公司歌鸟地产官网称中国人寿与卡塔尔控股联手7.95亿英镑收购位于金丝雀码头附近的10 Upper Bank Street大楼90%的股权。这是已经公布的第二起险企海外购楼案例。

而平安方面近日也表示,目前有多个海外物业项目尚在推进当中,“我们今年比较看好海外项目。”平安信托物业投资部商务地产业务总监张晓鹏接受记者采访时说。

事实上,不仅是险企,包括银行在内越来越多的金融机构开始聚焦海外物业,尤其是伦敦,有业内人士不禁感叹:进去的资金太多了,伦敦的房价都被抬高了。

  险企的房地产投资逻辑

张晓鹏去年主导完成了对英国伦敦劳合社大楼的收购,去年7月份整个收购流程已经全部完成,“因为是单一长期租赁,所以管理起来非常方便,所有的费用全是由租户来承担,作为业主,我们不需要支付任何费用,相对来说比较适合保险的长期投资。”

而接下来,平安还将继续海外物业投资的脚步。但他同时表示,如今欧美的经济已经从金融危机中慢慢复苏,这使得海外的物业价格有所抬升,险资不得不付出更高的成本。

平安信托是平安集团保险资金物业投资的重要平台,此前一直聚焦于国内的房地产市场,其项目遍及北上广深及部分二线城市。

据了解,平安集团对商务地产投资的税后净投资收益率的要求是6%,但事实上,国内一线城市大部分商务地产的年投资收益率仅为3%~4%,这也对平安信托提出了更高的要求。

据平安信托物业投资部股权基金业务总监艾兵透露,平安信托商务地产投资的整体收益远远超出平安集团对保险资金投资收益的要求。“我们会有一系列的指标,比如分析城市CBD的形成、甲级写字楼的比例、大户入住的比例、租金处于何种水平等,通过分析判断写字楼市场是否开始出现真正的投资机会,我们是否有机会介入。”艾兵说。

伦敦楼价被抬高

相比于国内一线城市大部分商务地产3%~4%的年投资收益率来看,伦敦商务地产的年投资回报率约在5%,据了解,中国人寿收购的10 Upper Bank Street大楼年回报率大约为5%。这或许也是包括中国平安在内越来越多的金融机构开始聚焦海外物业的原因之一。

2010年,工商银行斥资1650万英镑,从俄罗斯第二大银行手中购下一座6层的新办公楼,该楼处于伦敦金融城最核心位置,距离英国央行英格兰银行不到200米。

2013年12月,中投以约8亿英镑从黑石集团手中购入伦敦西区写字楼奇斯威克园区。据了解,2012年中投公司还收购了德意志银行位于伦敦金融城的英国总部大楼。

6月25日,中国建设银行从比利时联合银行手里收购伦敦金融城111 Old Broad Street写字楼作为其欧洲新总部,交易价格约为1.11亿英镑。据了解,这是一栋永久产权的6层建筑,同样位于金融城的核心区,毗邻众多大型金融中心和银行。   

“现在国内有很多金融机构跑到欧洲去找楼,尤其是英国伦敦,由于太多的资金介入,当地业主的心态也在慢慢改变,人为地抬高了当地物业的价格。”一位业内人士对本报说。

CBRE最新统计数据指出,伦敦西区是目前全球最贵的商务地产市场,平均每平方英尺277美元,但随着英国经济的复苏,对于空间的需求已经强劲复苏,但由于可用空间的短缺,优质物业必将升值。

“讲到海外市场的投资风险,无论是利率风险还是汇率风险,投资都不能有半点的差错。”张晓鹏认为,对于保险资金而言,固定资产投资非常强调稳定性和长期性,“我们对将来的增值收益不会太关注,关注的是其当期稳定现金收入。”

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